02-11,財經并購不斷 風口下的產業地產之困最新消息報導，來書新聞網（http://www.laishu.com）財經
近日，短短兩天之內發生的兩起收購案例引發了業界關注。一是綠城陽光收購中投發展94%股權，另一宗則是一天后中民投出資30.14億元收購億達中國53%股權。看似兩起不同的收購，但背后卻又有著共同點，中投發展和億達中國均為國內知名產業地產運營商，業內人士分析，隨著房地產市場調控的到來，房企轉型迫在眉睫，產業地產將是一個新的方向。
11月16日，中投發展作價26.8億元向公司原股東綠城陽光出售94%股權，成交價格與12.04億元的起始價相比，也實現了122.59%的溢價。業內人士表示，溢價率正顯示了中投發展的含金量。統計顯示，中投發展目前正在開發的項目有7個，其中不少項目位于京津冀區域，屬于優質項目，存在不小增值空間。
另一家收購則是與大連知名園區開發商億達中國有關。11月18日下午，億達中國控股有限公司和中民投旗下嘉佑（國際）投資有限公司聯合發布公告，因孫蔭環為要約人最終控股公司董事且賣方由孫蔭環全資擁有，故要約人嘉佑及一致行動人已持有億達中國62.36%的股份，同時，匯豐銀行代表要約人發出全面要約收購，擬收購億達中國全部股份。
資料顯示，被收購的億達為國內知名園區產業開發商。該公司從2003年以來，在北京、上海、天津、深圳、武漢、蘇州、成都、大連等地開發運營了多個軟件園和科技園。
一位產業地產相關人士表示，產業地產的價值正在被眾多大型房企以及資本市場所關注。尤其是隨著近年來國內房地產市場進入調整期，住宅需求逐漸回歸理性，開發商亟須新的企業利潤增長點。由此，借助較低成本即可取得大量土地開發權的產業地產進入龍頭房企的視野。包括綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創、中糧、復星、華潤等各大房企也都紛紛從住宅市場進軍產業園區，產業地產開發一時間幾乎成為行業的新風口。
“華夏幸福的成功經驗也是讓眾多企業涌向產業地產開發的重要原因。”一位產業地產專家分析，作為行業內產業地產PPP開發模式的代表公司，華夏幸福在2015年全年銷售額達723.53億元，較2014年大幅上漲41.17%；公司2016年前9月共完成銷售額892.87億元，比2015年同期增長91.44%，已超過其全年870億元目標。該公司今年很可能成為首家突破千億的以產業地產開發為核心業務的開發商。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，產業地產正在成為房企輸出過剩產能或轉移過剩產能的一個平臺。對于企業而言，能否產生持續穩定的收益是產業地產能否成為開發商將其列為企業多元戰略重要支點的關鍵因素。
產業地產的盈利模式與傳統住宅開發不同，土地和融資的低成本是先天優勢。由于產業地產能給地方經濟帶來明顯效益，地方政府通常采取激勵態度，因此，低價或免費土地出讓都并不少見。其次，在目前銀根有所收緊的預期下，流入住宅開發領域的貸款正在被收緊，開發商面臨融資成本上漲的風險，但園區類的開發企業和項目的融資渠道則相對寬松，而且明顯低于傳統房地產融資成本。產業地產在盈利模式上也比較多元，可以通過一二級開發收益、成本+利潤的補償以及園區出租、服務、金融等取得收益。
即便如此，迎來風口的產業地產仍然面臨風險。業內人士分析，無論是中投發展還是億達中國，兩家知名園區開發商如果發展順利也不會淪落到出讓企業股權。中投發展今年1-7月的財務報表顯示，其營業收入約21.04億元，營業利潤5975萬元，凈利潤為虧損約2409萬元；億達集團2015年的資本負債率則高達137.3%。
相關人士指出，產業地產的客戶是政府和企業。他們的投資與普通住宅客戶相比更為理性，對產品的標準和品質的要求更高，項目開發難度大，而且相比普通住宅開發，還涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收等眾多因素，進入的門檻比較高。尤其是對于缺乏產業地產經驗的開發商而言，項目的前期定位立項更是個難題，定位準確與否甚至能決定項目未來的生死。
此外，產業地產作為專業化、細分化的地產業務，從業人員的熟識度和專業化程度上仍面臨起步階段的不足。目前來看，大型專業的產業地產公司的產業定位研發人員都達到數百人，而剛進入產業地產開發的企業可能只有十幾個人的團隊。由此，借助收購有經驗的產業地產公司的股權，采取借船出海的策略才是開發商實現行業探索轉型，實現短期見效的最直接手段。北京商報記者 董家聲