02-11,財經山東前東城村安置：誰把舊村改造做成了"失敗的生意"?最新消息報導，來書新聞網（http://www.laishu.com）財經
在1896年，膠東半島被劃為德國租界之前，青島只是2000年古城即墨北部的一個小漁村。滄海桑田，歷史變遷，即墨后來成為了青島下面的一個縣級市。
從即墨通往青島的路口，有一個叫前東城村的村莊。這個村莊南通著名海濱城市青島，北依全國百強縣即墨，地理位置優越。
6年前，這個村莊試圖通過舊村改造，以充分利用其區位優勢。但現在卻令多方參與者陷入泥潭，僵局難解：
原本以為2年就可以回家的安置村民，在外流浪了5年之后幾經艱辛總算回了家，但是卻發現房子產權歸屬不明。
原本富甲一方的房地產開發商，試圖把這個項目建成一個標桿項目，卻發現投入全部身家仍資金鏈斷裂，四處被人追債。
原本高高在上的央企，，但作為抵押物的房產卻被村民占據，產權難以執行。
這個局面僵持不下，令人稱奇的是，以上看似利益對立的三方，利益訴求似乎有了共同指向。
胡思水今年50歲，即墨當地人，長得粗壯，皮膚黝黑，在不到10度的天氣里只穿一件短袖，聲音洪亮底氣十足。他出生的大韓村，和前東城村在同一條路上，相距不到4公里。沒讀過幾年書的他，21歲開始在工地上干活，1993年自己出來創業，承包工程修路建廠。1997年國家開始房改、實施商品房政策之后，胡思水抓住機遇、踩對步伐，成為當時最早開始搞房地產開發的那批個體戶。
在深陷“前東城村舊村改造”的泥潭之前，胡思水開發的“豪第九號”小區及其配套的“大潤發超市”位于當地最繁華地段，這個小區即使賣到七八千塊錢一平米，也是一房難求。這個項目的開發讓胡思水積累了第一桶金，也有了后續開發“前東城村舊村改造”的資金。
從“豪第九號”項目的開發中，也看到了當地對于修改土地規劃的隨意性。胡思水告訴澎湃新聞，1998年他以不超過20萬元/畝的價格，通過協議轉讓的方式拿到“豪第九號”的土地，這些年分三期開發，光是土地升值就起碼5倍以上。原先拿地時批的建筑面積是5萬平方米，后來土地價格一路上漲，土地規劃方案修改了不下10次，最終整個豪第項目包括商業面積、住宅面積、地下面積達到20萬平方米。
有了這個項目的成功，在第三期房屋銷售之后，胡思水積累了不少資金，“這么點錢去青島市里拿地還不夠，但是拆個村還是可以的。”據他介紹，在即墨市當地，政府為了鼓勵開發商參與“舊城改造”，承諾只要開發商建設一畝拆遷安置用地，就給予其0.5畝土地，即減免這0.5畝地的土地出讓金。
根據《即墨市人民政府關于進一步規范城中村改造工作的意見》（即政發[2010]20號），城中村改造在規劃確定的舊村址(含村內空地，村莊周邊的溝、坎、荒地，未利用地)范圍內進行，原則上在被拆遷村(居)民住宅用地的1.5倍內規劃城中村改造項目用地。
這一政策是2010年以后推出的，為了提高開發商的積極性，這些村民的宅基地在“舊城改造”過程中，全都轉為70年產權的國有土地。前東城村共有548畝地，所以整個前東城村的拆遷安置項目共涉及822畝地。
專做土地糾紛的盈科樂事事務所李源泉律師指出，政府承諾給予的0.5畝地是由問題的，因為所有的土地都需要經過真實的招拍掛公開拍賣，而非只是走走形式，任何人不得指定土地的用途。
李源泉同時指出，這樣的開發模式，因為開發商必須把所有的房子建好交付安置之后，政府才會給予后續的土地，開發商的資金鏈將會非常長，如果開發商資金實力稍微不足就很容易出現問題。而且因為土地仍然握在政府手中，如果開發商資金出現問題導致項目無法持續，政府有很大的自主權處置土地。
前東城村的舊村改造出現“爛尾”并非個例，在即墨市，南楊頭、解家營、黃家西流等三個城中村也出現了舊村改造爛尾事件。
在表示對于資金鏈過長的擔憂后，胡思水告訴澎湃新聞，他和街道辦、村委會明面上約定A地塊全部用于回遷安置，但是私底下一直都是約定政府必須供應土地給開發商后，開發商才交房，“一個億的樓換一個億的地”。
這樣的抽屜合同，為接下來的糾紛埋下了隱患。
根據胡思水提供的文件，2012年9月13日，前東城村委會、胡思水所在的豪第投資置業、街道辦（監督方）共同簽訂了《前東城村舊村改造項目安置用房合同書》，約定整個項目規模822畝，第一期446畝，安置住宅2242套，面積約22萬平方米，合同約定建設周期為24個月，于2013年4月15日之前竣工。
據胡思水介紹，其實私底下街道辦和村委會同意其“邊開發邊銷售”的模式。因為根據安置方案，前東城村一共只有860戶人家，每戶村民平均可以分到2套以上房子。胡思水想著先給每家安置一套房子，多余的房子可以用于銷售，剩下的安置房則在后續地塊開發后補足。
然而變化比計劃快，胡思水的如意算盤很快就落空了。
關于安置房主體建設中斷的原因，除了資金緊張之外，胡思水私下里還有另一種說法，是因為怕自己完工交房之后政府再也不會把其余土地給他。
無論如何，資金鏈緊張是事實。胡思水四處找錢，并在2013年底找到了位于北京的長城國融投資管理有限公司（國融投資）。國融投資是四大資產管理公司之一的中國長城資產管理公司的全資子公司。
2013年12月26日和2014年1月14日，豪第置業以安置區A1和A3兩地塊及其在建工程為抵押，通過委托貸款的方式從國融投資獲得兩筆貸款，合計3億元，年利率為15%。
2014年年初，項目基本停工，意味著豪第置業已經無力償還國融投資的3億元貸款。在嘗試多種償債方案失敗后，，要求豪第置業償還貸款本金、利息及罰息3.57億元。
2015年4月14日，，但豪第置業等被告人未到庭參加訴訟。5月18日，，豪第置業于判決生效之日起15日內償還國融投資借款本息；同時國融投資對豪第置業的抵押物拍賣、變賣的價款享有優先受償權。
執行的難點在于，所謂的抵押物實際上是前東城村舊村改造的安置房。但國融投資認定，在他們發放貸款給豪第置業之前，并不知道抵押物是安置房，因為他們得到了胡思水提供的兩份文件。
一份是前東城村委會、環秀街道辦和豪第置業簽訂的《前東城舊村改造項目安置合同書補充協議》（下稱《補充協議》），其中提到村委會和即墨市環秀街道辦事處同意將原有的安置區域A區（建筑面積34萬平方米）調整為A2區（建筑面積14萬平方米）作為主安置區，不足面積在尚未掛牌的E地塊補齊，并同意可將安置區作為抵押融資。
這份文件上蓋有村委會、街道辦、開發商三方的章，但是當澎湃新聞向環秀街道辦求證時，街道辦表示這上面并沒有他們的法人簽字，街道辦的這個蓋章也未在他們的印章登記當中，他們正在請有關部門鑒定章的真實性。國融投資告訴澎湃新聞，他們在和街道辦交涉過程中，街道辦則是另一套說辭，他們從未否認用章的真實性。街道辦的說法是他們確實想幫胡思水把A1、A3地塊作為商品房銷售，同意滾動出售，但是政府規劃沒有通過。
另一份文件是《即墨市發展和改革局關于豪第投資置業有限公司前東城舊村改造項目核準的批復》即發改局投資[2012]161號文。但是國融投資向澎湃新聞提供了其后來從官方途徑查到的另一份161號文。澎湃新聞對比發現，在胡思水提交的版本中，將“回遷安置住房”改成了“回遷安置、商業住房”，并將回遷安置住宅面積一項從23萬平方米修改為14萬平方米。文件介紹了總建筑面積為34萬平方米，并且介紹了各項用途分別為多少面積，但是在胡思水提交的這個文件中，僅僅修改了回遷安置住房面積一項，導致各項加總建筑面積明顯不足34萬平方米。國融投資項目負責人表示，發改委的文件有時候并未寫得那么規范，他們只看到安置面積和《補充協議》里的安置面積相同，就沒有懷疑文件的真實性。直到2015年對胡思水提起訴訟后，要求政府公開土地拍賣信息時，才從即墨市發改委得到另一份“161號文”。環秀街道辦告訴澎湃新聞，在辦理貸款之前，國融投資從未向街道辦核實該文件的真實性。
有銀行業人士向澎湃新聞分析表示，出現這樣的情況，國融投資貸款也有盡職調查不嚴之嫌。對于這兩份文件，胡思水則表示當時在申請多筆貸款，這些貸款是委托中介辦理的，這些文件也是中介提供的，自己并不知情。
國融投資認為，自己沒有懷疑以上文件的真實性，還有一個原因是在辦理抵押登記時，他們所提交的《補充協議》只有在國土局經過備案，才能審查通過；同時，辦理抵押證的過程也是對A1、A3土地商品房屬性的認定。國融投資表示，如果知道這兩塊地是安置房，肯定不會用于抵押，他們直到2015年街道辦開始賣房，才知道這兩塊地是安置房。
安置項目停建之后的2015年4月23日，豪第置業與前東城村委會、即墨市環秀街道辦事處簽訂協議，將安置區項目整體交回前東城村委會，由后者安排后續工程施工建設。當年7月，安置房項目復工，并于年底建成毛坯房。
為了籌集建設后續工程的費用，街道辦出售了原本屬于集體財產的商鋪、以及部分住宅。
值得說明的是，在整個安置項目中，胡思水在發放安置款時就用現金從村民手中以3000元/平方米的價格換得2.4萬平方米的房屋，再加上實際建筑多蓋的4.1萬平方米的房屋，這個A地塊中有6.5萬平方米房屋的產權屬于胡思水。整個A地塊的住宅中，除了應交給村民的2242套房外，剩余的房屋產權應屬于胡思水。所以街道辦對外銷售的住宅其實產權是屬于胡思水的。但是胡思水告訴澎湃新聞，街道辦出售他的房產也并未告知他，也沒有經過他的同意。
澎湃新聞就此事詢問環秀街道辦，他們表示自己努力地在為安置項目后續工程籌措資金，甚至要求每位中層干部自己或找親朋好友，在房屋大小和位置不定的情況下，以12萬元認購一套房。這一做法，在村民看來，被視作“街道辦私分房屋”。
至于出售胡思水的房產是否獲得同意，街道辦解釋道，胡思水曾簽訂了一份申請書，申請“將該安置區項目交回給前東城村委會，由其完成后續工程的建設”。以此為據，所以街道辦和村委會就處置了這些房屋。但是這份申請里并未提及是否委托村委會處置產權，并如何計價處置。胡思水對澎湃新聞表示自己只是簽訂了協議，委托村委會和街道辦完成后續工程，工程竣工驗收通過后，承擔后續施工的費用，他強調自己并未將房屋產權交給他們，而且他們出售自己的房屋也未告知自己。
在街道辦提供給澎湃新聞的申請書中，文件顯示2015年4月21日，胡思水在資金斷鏈之后，提交了一份已建成項目工程造價和未建成工程造價情況的附件。但是在澎湃新聞索要20多天后，街道辦仍未給出。然而蹊蹺的是，這份附有工程造價的申請書卻遭到了胡思水的否認，他告訴澎湃新聞，自己當時蓋了5份文件的章，但是一份文件也沒有留給他，不過他肯定沒有提供過工程造價的附件，現在他要尋求證實這份文件的真實性。據他分析，如果這份文件“是由他提供”的話，相當于他認可了后續工程的造價，需要為這個價格埋單，而后期遠超預算的續建工程也是村民存在質疑的地方。
由于這些房子不具備辦理房產證的條件，買賣憑證蓋的只有前東城村委會和回遷委員會的章，而這個蓋章的機構并無權利處置這些房屋。至于銷售數據，街道辦表示，由于委托給第三方銷售公司操作，現在并不清楚，未來會適時公布。
另一方面，街道辦和村委會組織村民強行入住。2015年5月18日在國融投資贏得判決之后，，但是2015年年底，街道辦和村委會仍然向村民開始發放分房協議書。
2016年4月30日，街道辦和村委會開始向村民分鑰匙，讓村民回家。這一天，比原計劃晚了三年多。盡管拿到了房子，但那些沒有錢裝修的村民，現在還只能住在沒有基本衛生設施的毛坯房里。原來規劃中，小區配套商鋪屬于集體所有，村民每年可以從中分得租金用于生活，而現在有一些已經被街道辦出售。
商鋪是村民的收入來源，村民為了保護這些財產不被銷售，自行將商鋪上鎖，甚至住到商鋪里面。
從拆遷到搬回家的5年多時間里，漂泊在外的村民各有各的艱辛。經濟條件好點的，搬到了市里生活；經濟條件一般的在村子附近租房子住；對于經濟條件弱的，就在村旁邊的空地上，填土建房：沒有水管只能挑水，沒有廁所多家共用一個茅坑，沒有暖氣只能搭建取暖爐子甚至只是“多穿幾件衣服”。
為了省錢，村民將原本的水坑填平，買了廢舊的建筑材料自己搭建了臨時住房，取暖條件十分簡陋，甚至沒有。缺乏衛生設施，只有附近村民共用的一個茅坑。村民告訴澎湃新聞，2013年安置房建設中斷后，原本約定的每月每戶1000元的逾期臨時過渡費，已經3年多沒有發放，2014年以后村里的口糧也沒有發放，生活更加艱難。村民告訴澎湃新聞，低保戶只有和村書記關系好的人才可以評上，真正生活困難的反而評不上。
前東城村曾經有許多工廠。在失去土地前，村民原本可以靠出租自家房屋給工廠工人為生，村里還有集體土地出租給工廠，所以村里每年還有口糧發放。對于許多村民而言，這是他們賴以為生的收入來源。然而在拆遷之后，這一切已不復存在。原本拆遷安置后用于集體分紅的商鋪租金，也因為被出售籌集后續工程資金，也變得無望。
對于村民而言，原本的承諾的房子不僅拖了3年之后才兌現，而且原本承諾交付的有基本裝修的房子也變成了缺乏基本衛生設施的毛坯房。若要入住回家，村民還得自己掏錢裝修，增加了額外的負擔。對于沒什么收入來源的人來說，原本出租家里的房子就可過活，拆遷后尚指望能依靠村里的商鋪分紅，可是現在這些商鋪也被出售，村里沒有了收入來源，對于他們而言，更是雪上加霜。
據澎湃新聞了解，前東城村的信息非常不公開，村民對于涉及自身利益的分房方案、項目爛尾后的后續工程方案都不知情，也沒有途徑得知。村民表示，從2007年這屆村委會當選以后，村里從來沒有公開過財務，也不召開村民大會。
澎湃新聞就這些情況詢問村委會的主管單位環秀街道辦事處，辦事處副主任表示，這些會議都是由村委會、村黨支部、村回遷安置委員會及群眾代表委員會四委共同參與的，唯一的宣傳途徑就是靠群眾代表，會后自行宣傳。只有已經確定好的分房方案，曾經發給過村民，但是村民也沒有機會參與討論，表達自己的意見。這位副主任告訴澎湃新聞，這些會議村委會都做了會議記錄，可以協助澎湃新聞獲取會議記錄，截至目前澎湃新聞仍未獲得。
村民努力表達自己的意見，試圖參與自己切身利益的大事討論，但是無果，村里既不召開村民大會，也不告知他們具體情況。只有在分房方案都討論好了才告知他們具體如何分房。
因無處得知村里的情況，且充滿懷疑和不滿，400多村民聯名要求召開村民會議，向即墨市、青島市、山東省各部門舉報、，。得知這一情況后，街道辦和村委會拿著聯名名單一一核對舉報的村民，確認是否參與舉報。街道辦告訴澎湃新聞，經過他們的調查，參與人數不到400人。
、戶型變異、拖欠過渡費、村民福利發放不到位、村莊存在經濟和腐敗等問題之后，環秀街道辦事處回復了村民，第一次公開前東城村的后續工程費用約為2.57億元。
澎湃新聞質疑為何此前不公布后續工程建設費用，這位副主任表示，原開發企業所欠工程款、材料費數額巨大，如公開后續工程量等事項，將出現部分債權人阻撓正常施工等負面影響，2015年8月曾出現這樣的事件，所以沒有公布工程預算。至于為什么沒有公布工程核算，他表示，目前正在委托會計事務所對后續工程量進行核算，很快將會公布結果。截至目前仍未獲知。
這只是一個村莊里的安置亂象，諸多環節都存在各種不規范甚至不合法的問題，冗長的利益鏈條，讓明的暗的不同勢力介入。也正是因為多個環節均存在問題，讓原本可以皆大歡喜的舊村改造成了一個敗局，原本利益對立的多方，其利益訴求也有了共同指向。